建筑涂料的性能一般包括涂膜的遮盖力、附着力、低成膜温度、干燥性、保色性、保光性、流平性等。

    遮盖力是指涂料遮盖被涂物表面，使原表面不可见的功能。以每平方米所消耗涂料或原料的是少克数表示。遮盖力好坏取决于颜料的品种与用量。一般内墙乳胶涂料的遮盖力应不高于250g/m²。附着力是指涂层在被涂物表面因物理和化学作用相互结合的牢固程度，附着力大的涂层的装饰和保护作用可以长久，而附着力差则容易出现起皮、剥落，造成质量问题。附着力的好坏不仅与涂料性能有关也与基层状况有关。一般常用的薄涂料对附着力的测试不做规定，对厚浆涂料常用黏结强度测定。一旦出现质量问题时要具体问题具体分析，找出主要原因，以便加以解决。

    低成膜温度（MET值），建筑涂料的涂装受环境温度的影响，特别是我国北方地区春、夏、秋、冬温度差异较大。而涂料的低成膜温度是聚合物乳液形成连续性涂膜所需的低温度，以MET表示。不同乳液所制备的涂料其成膜温度也不同，通常由涂料生产厂商提供给应用方。一般合成树脂乳胶涂料的成膜温度在5℃以上，无机涂料的低成膜温度低于零度。

    干燥性就是液态涂料涂布于物体表面，随着溶剂（水）的挥发逐渐失去流动性，而开成连续涂膜的过程。建筑涂料的干燥性是一项重要指标，一般规定要求涂膜表干不大于2H，实干不大于48H。

    保色性即涂层保持原色的能力，它是建筑涂料的一项重要性能。如有的颜料对紫外线非常第三，一经曝晒明显变色。保光性即涂层在自然或人工老化条件一保持涂膜原始光泽的能力。丙烯酸类涂料保光性非常好。流平性即涂料适应涂刷的能力，涂料涂刷在物体表面上成膜时，通过液态的表面张力，涂痕应逐渐消失而形成无刷痕的涂层。涂料的档次越高，其流平性越好，刷痕应越小。

另外耐粉化、耐擦洗、耐污染也是建筑涂料特有的性能。